Предпроектно проучване („feasibility study“ на английски език) e извършване на първоначално проучване и оценка преди реалното започване на проекта. Целта е да се установи и оцени дали реализацията е възможна и си заслужава – чисто архитектурно, технологично, икономически и др. Като цяло се прави предимно за големи проекти, където разходите биха били наистина големи и е важно да се насочи проекта в правилната посока.
Резултатите от предпроектното проучване обикновено се оформят като доклад с данни, графики и чертежи. Включва също възможни алтернативи и различни подходи за реализация, както и възможни затруднения, потенциални проблеми и възможни решения на тези проблеми и затруднения. Това позволява на ръководителите на проекта да намерят решения на потенциалните затруднения и проблеми, и да вземат решения за реализиране на проекта. В частност, може да се окаже, че даден проект не е изгоден, поради твърде много и/или скъпи дейности, което да доведе до неговото отлагане във времето или прекратяване на проекта.
Предпроектно проучване за имот в архитектурата
Предпроектно проучване за имот в архитектурата представлява изследване на възможностите за строеж на сграда или къща в конкретен имот. Това включва анализ на възможни пречки, затруднения или очаквани проблеми. С помощта на опитни архитекти, може да се предложат няколко варианти за реализация и различни подходи, за да се избере най-подходящия.
Но преди да се пристъпи към архитектура и проектиране на къща, сграда, офис или друг обект, предпроектното проучване трябва да отговори на въпроса:
Какво може да се построи в даден имот?
За целта са нужни документи, нормативни изисквания и конкретни административни процедури, които да обобщят цялата информация за конкретния имот (вкл. регулационен статут, градоустройствен статут и показатели на застрояване) и да бъдат използвани като рамка/граница на възможното/законното за строеж на сграда или обект:
- документи за собственост на имота или имотите
- изваждане на скица на имотите от кадастъра – АГКК (Агенция по Геодезия, Картография и Кадастър)
- извадка от действащи кадастрална карта, ПУП и РУП; предвиждания за ОУП за конкретната територия; определяне на максимално допустимите показатели
- комбинирана скица за частична или пълна идентичност
- заявяване на виза за проучване и проектиране
- геодезическо заснемане на терена и хидрогеоложко проучване
- определяне на възможните комуникации около имота и в близост до него: ток, вода, канал, газ, ТЕЦ. Набавяне на извадка от подземен кадастър.
- и др. (напр. наличие на едра дървесна растителност в имота)
- оценка и процедура по ОВОС (при необходимост)
- Необходими процедури (според имота): Изработване на ПУП, изменение на Кадастрална карта, ИПРЗ, Мотивирано предложение за издаване на виза и др.
Изискванията са съгласно ЗУТ (Закон за Устройство на Територията). Показатели на застрояване (съгласно ОУП), са следните:
- Плътност на застрояване (%)
- Коефициент на интензивност на застрояване (КИНТ)
- Процент-Озеленяване (%)
Плътност на застрояване (в проценти %) – отношението на застроените площи (на първи етаж/кота нула) от всички сгради в парцела (къщи и други сгради) към площта на парцела. Напр. при плътност на застрояване 50% и парцел 700кв.м, общата застроена площ може да бъде максимум 350м2.
КИНТ (Кинт, К инт) – коефициент на интензивност на застрояването. Кинтът, умножен по квадратурата на парцела по нотариален акт, дава максималната РЗП на сградата, която можете да построите върху парцела. Това не включва помещенията под кота нула и тавански помещения с височина под 1.50м. Напр.: Ако имате Кинт=3 и площ на парцела 700 кв.м. можете да построите сграда с РЗП 2100кв.м. плюс 1 или няколко етажа под кота нула, плюс таванско помещение. За повече информация – Наредба №7.
Ако комбинираме горните 2 примера за парцел от 700кв.м, би могло да се построи сграда с квадратура на първи етаж от 350кв.м. и 6 етажа с обща РЗП 2100кв.м. Разбира се, в зависимост от другите изисквания за региона, може да се наложи да се променят тези стойности…
Коефициентът Процент-озеленяване (П озел) – напр. при 30% коефициент озеленяване, това означава за имот/парцел от 700кв.м, озеленяването е минимум 210кв.м.
Както се вижда от примерите, за малки къщи на по 1-2-3 етажа, почти винаги всичко ще е в норма и тези показатели не са от такова голямо значение. Там най-важно е да се спазват другите изисквания, най-вече отстъпи от съседни имоти.